A usucapião é um instrumento jurídico que busca reconhecer a propriedade para o possuidor de fato de um imóvel. Se essa relação entre posse e propriedade for um pouco confusa, não precisa se preocupar: no subtítulo a seguir explicaremos a diferença e a relação entre ambos.
Por enquanto, entenda posse como o ato de agir como se proprietário fosse de uma determinada propriedade. Não é suficiente apenas agir dessa forma. A posse deve ter intenção de proprietário, sem estar “permitida” por um contrato de locação, comodato ou outra forma de acordo.
A posse também deve ser pacífica e tranquila, o que significa que o proprietário legal, aquele que tem seu nome registrado como proprietário na matrícula do imóvel, não tenha contestado a posse, seja por meio judicial ou de qualquer outra forma.
Por fim, a posse deve ser contínua ou duradoura, sempre respeitando os prazos estabelecidos por cada tipo de usucapião previsto na legislação brasileira.
A diferença entre posse e propriedade
A distinção entre posse e propriedade, como mencionado anteriormente, é absolutamente crucial para entender o funcionamento da usucapião.
A posse é o ato de exercer o domínio incontestado, contínuo e pacífico sobre um determinado imóvel. Refere-se a agir como dono, possuindo o ânimo e desempenhando as funções de proprietário. Alguns exemplos comuns que comprovam a posse incluem a construção no local, o pagamento de taxas de habitação, a quitação da conta de energia elétrica em nome próprio, entre outros atos similares.
A propriedade, por outro lado, é um registro burocrático. Legalmente, o proprietário é aquele cujo nome está oficialmente registrado no registro de matrícula da propriedade. Para ser proprietário, não é necessário agir de uma maneira específica. No entanto, ter a propriedade enquanto outra pessoa exerce a posse é exatamente o que abre espaço para a usucapião.
As modalidades de usucapião
De forma geral, menciona-se em quatro tipos convencionais de usucapião na legislação, apesar de haver modelos extraordinários.
Usucapião ordinário
Usucapião ordinário é a denominação da modalidade prevista no artigo 1.242 do Código Civil. É aplicável para situações em que o possuidor possua algum documento que dê indícios de ter tido a propriedade do bem, mas não a obteve de fato. Neste sentido, requer a boa-fé do possuidor, que é a ignorância de sua irregularidade.
Para esta modalidade, é preciso comprovar a posse do imóvel por, pelo menos, 10 anos. O prazo é reduzido para cinco anos, caso seja possível demonstrar que pagou pelo imóvel de alguma maneira, ou caso tenha residido ou realizado alguma obra nele.
Usucapião extraordinário
A usucapião extraordinária é uma modalidade em que não é necessário que o possuidor tenha agido de boa-fé. Isso significa que é possível adquirir a propriedade mesmo que o possuidor estivesse ciente das restrições que impedem que ele seja o proprietário. Além disso, essa forma de usucapião apresenta menos requisitos formais, sendo suficiente que a posse tenha sido exercida por um período mínimo de 15 anos. No entanto, esse prazo é reduzido para 10 anos caso o possuidor tenha residido no imóvel ou realizado algum tipo de obra nele.
Usucapião especial urbano
A usucapião na modalidade especial urbana, também conhecida como usucapião constitucional urbana, é destinada àqueles que residem efetivamente em um imóvel urbano de até 250 metros quadrados de acordo com as regras da usucapião. Por ser uma forma de concretização da função social da propriedade urbana para fins de moradia, é necessário ter residido no local por um período mínimo de cinco anos.
Usucapião especial rural
Assim como a modalidade especial urbana, a modalidade especial rural dedica-se ao cumprimento da função social da propriedade. Neste caso, trata-se da propriedade rural de até 50 hectares de área.
A exigência legal desta modalidade é que se more e produza na propriedade rural em questão por, ao menos, cinco anos. O possuidor não precisa produzir pessoalmente na sua terra, mas, se não o fizer, deverá comprovar que sua família o faz.
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Quais modalidades de usucapião se aplicam à usucapião rural?
Na prática, todas as modalidades citadas no trecho anterior, exceto a usucapião especial urbana, são aplicáveis à usucapião de propriedades rurais. É importante observar que a modalidade especial urbana é a mais simples e direta, porém possui mais requisitos e restrições devido a sua facilidade.
As modalidades ordinária e extraordinária também são meios de adquirir o direito de propriedade, sem as restrições de tamanho de área que a modalidade especial rural apresenta, por exemplo.
Perguntas frequentes sobre usucapião rural
A usucapião rural é um assunto que gera diversas incertezas, tanto para aqueles que desejam comprovar a posse e consequente propriedade, quanto para os indivíduos que são proprietários e buscam se proteger do processo.
Entre as perguntas mais frequentes que recebemos em nosso escritório, as principais são:
Por que o prazo para usucapião especial rural é reduzido?
As modalidades especiais, incluindo a usucapião rural, possuem menor exigência de tempo por fazer parte da função social definida como necessária na Constituição Brasileira. Por se tratarem de propriedades de tamanho limitado, serem habitadas e, no caso da rural, servirem de instrumento produtivo para a terra, é do entendimento da legislação brasileira que esta segurança sobre a posse deve ter prioridade em relação à propriedade, visto que não tinha a vigia ou utilidade de seu proprietário.
O proprietário do imóvel pode recuperar o bem quando eu tentar a usucapião?
Se você já possui os requisitos para realizar a usucapião, ela ocorrerá como uma confirmação da propriedade. Isso implica que, de fato, você já tem esse direito. Se o antigo dono tentar reaver o bem nesse momento, não terá mais esse direito, e você terá a possibilidade de tomar as medidas necessárias – incluindo uma eventual reintegração de posse.
Como é possível ser possuidor, mas não proprietário?
Conforme mencionado anteriormente, a posse é considerada uma ação prática, enquanto a propriedade é um procedimento administrativo. Caso você esteja efetivamente exercendo a posse sobre uma propriedade e não haja questionamentos, isso indica que o proprietário não está exercendo essa posse. Como resultado, é você quem está cumprindo o papel social desse bem ao exercer a posse e ser produtivo. É dessa forma que ocorre o surgimento da usucapião rural.
E se meu imóvel rural tiver mais do que 50 hectares de área?
Se a aquisição ocorrer sobre propriedade com área superior a 50 hectares, não será possível utilizar a forma específica rural. Entretanto, a prescrição aquisitiva rural também pode ser realizada através dos procedimentos comuns e extraordinários.
Posso fazer a usucapião de um imóvel que eu alugo?
Se você realiza o arrendamento de um imóvel, isso caracteriza um ato de tolerância. De maneira simplificada, o pagamento de um valor mensal ao dono do imóvel implica em reconhecer que ele ainda mantém a posse da propriedade, e que você apenas a utiliza com a permissão dele, o que não indica qualquer falta de cuidado em relação à posse. Assim sendo, não existe nenhuma possibilidade legal estabelecida para a transformação do aluguel em usucapião.
Como faço para provar que sou possuidor de um imóvel pelo tempo necessário?
Existem várias maneiras disponíveis para comprovar a posse de um imóvel. Algumas das opções mais frequentemente utilizadas e confiáveis são as de natureza documental. Incluem-se nesta categoria o registro de pagamento de taxas públicas relacionadas ao imóvel, faturas de energia elétrica e registros fotográficos de períodos passados em que o local já era habitado por você. Adicionalmente, o reconhecimento testemunhal de vizinhos e conhecidos que possam confirmar que você reside ali há tanto tempo quanto alega também é uma alternativa viável.
O que significa “posse mansa e pacífica”?
A posse mansa e pacífica é uma das condições necessárias para a usucapião, que ocorre quando a posse de um imóvel não é contestada pelo proprietário registrado. Por exemplo, se alguém entrar com um processo judicial questionando a posse de outra pessoa e esse processo se arrastar por mais tempo do que o necessário para a usucapião, significa que esse período de tempo foi marcado por contestações, não sendo caracterizada a posse mansa e pacífica.
Vou pagar algum imposto para a usucapião?
Em relação aos impostos incidentes sobre os bens imóveis adquiridos por meio da usucapião, é importante ressaltar que não há cobrança, uma vez que esse processo se trata do reconhecimento de um direito, e não de uma transação onerosa envolvendo o referido bem.
Caso você ainda tenha alguma dúvida ou necessite de orientações adicionais, recomendamos que entre em contato conosco e agende uma consultoria com um de nossos advogados especialistas.
