O ITBI, também conhecido como Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo de abrangência nacional que deve ser pago diretamente ao governo. Em resumo, esse imposto incide sobre a “transferência não gratuita de imóveis”, sendo a compra e venda o tipo mais comum de transação.
Em poucas palavras, o ITBI é o momento em que a Administração Pública recebe uma porção da transação envolvendo um imóvel localizado em seu território. Esse imposto é fundamental para regularizar a negociação realizada, já que o não pagamento impede o registro imobiliário.
A diferença entre ITBI e ITCMD
- Quando o assunto são os impostos de transmissão, dois deles são especialmente comuns. Em primeiro lugar, há o ITBI, tema deste artigo. Do outro lado, há o Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis ou Doação (ITCMD). Embora ambos ocorram quando há transmissão dos bens, há diferenças essenciais.
- O ITBI acontece exclusivamente sobre bens imóveis. Além disso, a transmissão precisa ocorrer entre duas pessoas vivas. Por fim, ela deve se dar de maneira onerosa, ou seja, é necessário que exista uma contraprestação pela transferência daquele bem imóvel.
- Já o ITCMD, o Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação pode ocorrer sobre outros tipos de bens. Além disso, pode ocorrer via herança ou doação via testamento, não precisando que as duas partes estejam vivas. Por fim, não prevê a necessidade de relação onerosa, vez que a herança e a doação são gratuitas, neste caso.
- De forma geral, a regra para definir quando é devido o ITBI ou ITCMD é feita pela forma de transmissão do bem: se ele foi comprado pelo novo proprietário, será devido ao ITBI. Porém, se foi recebido via herança ou doação, será devido o ITCMD.
Quem é responsável pelo pagamento do ITBI?
No momento em que ocorre a transação de um imóvel, é de responsabilidade do comprador arcar com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois é ele quem possui o interesse de registrar a propriedade em seu nome. Contudo, é importante destacar que não existe nenhum impedimento jurídico para que os valores do ITBI sejam incluídos na negociação do preço do imóvel, como uma forma de parte do pagamento, por exemplo.
Como é realizado o cálculo do ITBI?
O cálculo do ITBI é feito com base no valor venal estimado do imóvel. Essa avaliação pode ser feita utilizando uma taxa que varia entre 2% e 4% do valor do bem, dependendo do município. Além disso, existem situações que podem reduzir o valor do ITBI a ser pago, como diferentes opções de financiamento e a faixa de preço do imóvel em questão.
Perguntas frequentes sobre ITBI
Como um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário, é frequente recebermos questionamentos sobre Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) regularmente. Cientes de que essas incertezas podem ser compartilhadas por muitas pessoas, selecionamos as principais perguntas sobre o que é ITBI, como efetuar o pagamento e outras informações relevantes. Veja abaixo:
O que acontece com quem não paga o ITBI?
Um dos efeitos do não pagamento do ITBI pode ser a impossibilidade de registrar a transferência de propriedade. Isso ocorre porque o pagamento do ITBI é um dos requisitos necessários para o registro imobiliário. Caso não haja comprovação do pagamento desse imposto, haverá um obstáculo burocrático na regularização.
Além disso, as instituições financeiras que financiam a compra de imóveis exigem que todos os impostos estejam regularizados para liberar os valores do empréstimo.
Portanto, se o ITBI não for pago, a concretização da compra se tornará inviável.
É necessário pagar ITBI sobre imóvel comprado na planta?
O imóvel adquirido em fase de construção igualmente acarretará em pagamento de ITBI ao ser registrado. Isto é um elemento significativo para o qual o adquirente nem sempre atribui a devida importância. Ainda que seja frequente a negociação de um valor inferior para a aquisição de um imóvel em fase de construção, o ITBI considerará seu valor final no momento da regularização. Assim sendo, este é um aspecto que deve ser considerado no cálculo dos gastos relacionados à compra, os quais podem não ser imediatos.
É possível obter desconto no ITBI?
Como já mencionamos em um tópico anterior, o valor do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é fixado por cada município ou Distrito Federal. Neste contexto, não é preciso dizer que é viável obter um “abatimento” em relação ao valor estipulado para o imóvel, uma vez que ele não é passível de negociação com a Administração Pública.
No entanto, a tabela em si, que estabelece o imposto nas cidades e no DF, contempla descontos legais dependendo da forma de pagamento e do montante do imóvel. Em muitas regiões do país, por exemplo, propriedades financiadas por programas habitacionais e com um valor máximo específico pagam apenas 50% do montante total do ITBI, o que acaba reduzindo as despesas do comprador.
Devo pagar ITBI em caso de usucapião?
Esta é uma questão muito interessante sobre a usucapião em relação ao ITBI. Como o próprio nome indica, o ITBI é um imposto que incide sobre a transmissão de bens imóveis. Aqui, a palavra “transmissão” é chave, pois transmitir pressupõe ir de uma pessoa a outra, “passar” de A para B.
No caso da usucapião, não é isso que acontece. O proprietário anterior não transmite seu bem para o posseiro. Isto, pois o posseiro ocupa o imóvel e exerce sua posse como se proprietário fosse por tempo suficiente para que adquira para si o direito de se tornar proprietário. Desta forma, cria-se uma nova relação com aquele bem – um direito originário e não uma derivação de uma pessoa para outra.
Neste sentido, se não há uma transmissão, não há possibilidade de cobrança de ITBI. Este é um assunto definido no ordenamento jurídico brasileiro, já pacificado na interpretação legal. O registrador de imóveis que oficializa a propriedade por usucapião não pode exigir o pagamento de ITBI para realizar o registro, por se tratar da criação de um novo vínculo de propriedade, em vez de uma transmissão.
Devo pagar ITBI em caso de doação?
Quando se trata da doação de um bem imóvel, também ocorre uma transferência de propriedade. Entretanto, ao contrário da pergunta anterior, não há a exigência do ITBI. Isso ocorre porque para todos os bens que fazem parte de um inventário ou para bens e direitos doados, incide o ITCMD, ou seja, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.
Muitas pessoas questionam como pode existir um imposto sobre uma doação, mesmo que não haja pagamento envolvido. Embora seja uma pergunta válida, é importante enfatizar que o ITCMD é calculado com base no valor do imóvel de acordo com sua avaliação, e não com base no acordo jurídico realizado. Portanto, mesmo que a doação seja gratuita, ela possui um valor mensurável, que é o valor venal do bem.
Devo pagar ITBI sobre bem imóvel herdado em inventário?
No mesmo contexto da pergunta anterior, a sucessão trata-se de uma situação de transferência de propriedade imobiliária. No entanto, ela também abrange a esfera do ITCMD, imposto comumente cobrado quando ocorre um inventário dos bens do falecido.
Vale ressaltar que quando ocorre a incidência do ITCMD, não ocorre a incidência do ITBI (nem do ITR, no caso de propriedades rurais). O contrário também é verdadeiro. Ambos os impostos não são aplicáveis simultaneamente na mesma transferência de bens.
Quais as características de um bom advogado para auxiliar em questões de ITBI?
A atuação de um advogado em favor de um adquirente de imóveis, no que tange ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sempre se baseia em sua expertise no campo do direito imobiliário. É bastante comum no âmbito do Direito Civil que questões legais relacionadas a imóveis surjam antes mesmo do pagamento dos impostos em si. Dessa maneira, é fundamental contar com uma assessoria jurídica desde o início da negociação. Dessa forma, a revisão do contrato, a verificação da regularidade dos registros e a avaliação adequada de quaisquer “surpresas” garantem a segurança de sua negociação. Além disso, um escritório com experiência nesse assunto é capaz de identificar as formas menos onerosas de concretizar a transação. Esperamos que este artigo tenha sido esclarecedor e tenha ajudado a sanar suas dúvidas sobre o que é o ITBI e quando ele deve ser pago. Se você perceber que precisa de assistência profissional nesse assunto, entre em contato diretamente com nossa equipe do Rocha & Silva. Basta enviar uma mensagem e agendar uma consulta com nossos advogados especializados em Direito Civil.
